原標(biāo)題：息息不止! 澳洲買(mǎi)房貸款還可這樣選

息息不止! 澳洲買(mǎi)房貸款還可這樣選

本周二，澳洲聯(lián)儲(chǔ)在2023新年首次利率決議中如期加息25個(gè)基點(diǎn)，將利率上調(diào)至3.35%， 為2012年9月以來(lái)最高水平，自2022年4月以來(lái)已累計(jì)加息9次，共加息325個(gè)基點(diǎn)。

大幅加息，讓很多澳洲人措手不及，龐大的貸款壓力資金壓力。

打破了很多家庭的規(guī)劃，也打斷了很多家庭的現(xiàn)金流，也嚴(yán)重打擊未來(lái)幾個(gè)月的支出。

此時(shí)有一種房屋貸款方式被大家更多考慮了起來(lái)—— 只還息，不還本。

什么是只還息，不還本？

相較于中國(guó)房貸必須連本帶息還款，澳洲對(duì)于房貸提供了兩種還款方式。

連本帶息貸款(Principal + Interest) – 投資、自住。 只還利息貸款(Interest only) – 投資、自住。

連本帶息大家已經(jīng)很熟悉了，那到底什么是只還息貸款了？

顧名思義， 只還利息，就是在指在選擇的期限內(nèi)（通常為5年）只償還貸款所產(chǎn)生的利息部分，從而降低最小還款額。

也就是說(shuō)，貸款人可以選擇在前5年只還利息，不還本金，5年后開(kāi)始正常的本息同還。

許多購(gòu)房者經(jīng)常在面對(duì)兩種還款方式時(shí)猶豫，到底應(yīng)該選擇只還息（Interest Only）還是連本金（Principal & Interest）一起還呢？

對(duì)于許多購(gòu)買(mǎi)首套房，兩人稅前總年收入10萬(wàn)澳元的年輕夫妻家庭而言，只還息貸款似乎更能吸引他們，許多年輕家庭認(rèn)為一開(kāi)始沒(méi)那么多錢(qián)還貸款本金，只還利息是一個(gè)好選擇。

但他們真的了解這類貸款嗎？

其實(shí)并不盡然。

根據(jù)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普在2015年的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，澳大利亞有64％的只還息貸款申請(qǐng)人不是完全了解整個(gè)還款的流程，而這64%中還包括36%的人根本不了解此類貸款方式到底是什么。

連投行瑞銀（UBS）都指出，“只有十分有經(jīng)驗(yàn)的人才可以理解只還息貸款潛在的利弊。”

所以，對(duì)澳洲房屋貸款不熟悉的普通人，尤其是年輕家庭，千萬(wàn)不能只憑臆想就武斷選擇貸款方式。

只還息貸款的優(yōu)勢(shì)

只還息貸款的出現(xiàn)以及被廣泛使用，一定有著它獨(dú)到的優(yōu)勢(shì)。

那它的優(yōu)勢(shì)有哪些呢？

增強(qiáng)現(xiàn)金流

與連本帶息還款相比，只還息的模式，最大的優(yōu)勢(shì)就是減少每月的還款金額。

減少還款金額就意味著為貸款人提供更多的現(xiàn)金流。

那這部分到底對(duì)誰(shuí)有利了？

兩種類型的人。

一類是手中沒(méi)有多少本金，希望以小博大的自住房人士。

另一類則是單純的投資客，他們希望先通過(guò)房租支付每月利息支出，以等待好的出手時(shí)機(jī)。

負(fù)扣稅

澳洲是世界上為數(shù)不多有負(fù)扣稅（NegativeGearing）的國(guó)家。

“負(fù)扣稅”并不是一種稅，而是一種對(duì)于投資房產(chǎn)的稅務(wù)補(bǔ)貼制度。

從原理上來(lái)說(shuō)，“負(fù)扣稅”等于澳洲稅務(wù)局（ATO）把你的投資房產(chǎn)視為一個(gè)“小生意”，租客繳納的租金是你的“收入”，維持這一“生意”的所有開(kāi)銷(xiāo)，包括銀行貸款利息、水電費(fèi)、房屋折舊、物業(yè)管理和維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)等都視為“支出”。

用收入減去支出，當(dāng)投資房出現(xiàn)紙面“虧損”時(shí)（往往并非真正的虧損，因?yàn)榉慨a(chǎn)折舊被視為“支出”，但房?jī)r(jià)增值不會(huì)被視為“收入”），這個(gè)“虧損”的額度可以從業(yè)主工資收入的應(yīng)納稅額度中直接減去。

所以，對(duì)于投資客而言，只還息可以讓貸款人的賬面虧損最大化，從而達(dá)到抵稅的目的。

對(duì)沖賬戶降低成本

只還利息的產(chǎn)品通常配合對(duì)沖賬戶使用，可以做到閑置資金最大自由化同時(shí)降低養(yǎng)房成本。

其實(shí)從本質(zhì)上講對(duì)沖帳戶就是一個(gè)日常的交易帳戶。

在貸款快交割的時(shí)候，貸款方可以在銀行開(kāi)一個(gè)日常的交易帳戶，然后將這個(gè)帳戶的信息填寫(xiě)在貸款文件里面，這個(gè)賬戶就是對(duì)應(yīng)的對(duì)沖賬戶。

這個(gè)賬戶進(jìn)行日常的任何交易，包括消費(fèi)，工資發(fā)放等等都可以。

對(duì)沖賬戶最大的好處就是節(jié)省利息。貸款人平時(shí)把閑置資金放入對(duì)沖賬戶，從而抵消貸款利息。此外該賬戶也可隨存隨取，資金支取更加自由。

只還息貸款的風(fēng)險(xiǎn)

銀行也不會(huì)當(dāng)冤大頭，如果只還息貸款的優(yōu)勢(shì)這么明顯，那為什么大部分還是選擇連本帶息還款了。

所以，此類貸款模式也有著許多潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

較高利息

只還利息的利率普遍比連本帶息高出0.5%左右。

所以，長(zhǎng)期來(lái)看，只還息將會(huì)比連本帶息產(chǎn)生的利息總額要高出很多。

承壓能力弱

一旦利率再次上漲或自身財(cái)務(wù)狀況發(fā)生變化時(shí)，只還息的方式將極大地加重家庭財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

此外，如果房市疲軟或者租金收益率停滯不前，只還息的方式的方式將成為一個(gè)惡性循環(huán)。

直白來(lái)說(shuō)，就是貸款人“賭錯(cuò)”了方向。

而當(dāng)只還息貸款終止時(shí)，如果貸款人轉(zhuǎn)變成本息貸款（銀行有不批準(zhǔn)的可能性），那么貸款人就自動(dòng)回到本息貸款模式，需要支付更高的借貸成本。

所以，選擇只還息貸款一定要清楚了解它的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)語(yǔ)

各有利弊，量力而行。

對(duì)于自住人士而言，沒(méi)有了負(fù)扣稅的紅利，連本帶息是最穩(wěn)妥的選擇。

而對(duì)于，投資客而言，只還息則更有可能實(shí)現(xiàn)收益最大化。

但一定要根據(jù)自身實(shí)際情況進(jìn)行選擇，切勿武斷行事。

你對(duì)買(mǎi)房貸款方式有何心得？

期待聽(tīng)到你的故事。返回搜狐，查看更多

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