最近研究工業(yè)上樓，在翻閱資料的過(guò)程中，一張照片讓人眼前一亮：“‘工業(yè)上樓’還可以這樣？？”

初看這張照片時(shí)，以為是地面，仔細(xì)一看，這好像是在樓上！

高層宛若地面，貨車(chē)客車(chē)在高樓穿行，這個(gè)令人大開(kāi)眼界的項(xiàng)目就是新加坡裕廊工業(yè)區(qū)的兀蘭飛騰項(xiàng)目。

垂直盤(pán)道的設(shè)計(jì)，大大提升企業(yè)貨運(yùn)效率，降低制造業(yè)企業(yè)生產(chǎn)成本，使得“工業(yè)上樓”真正成為制造業(yè)公共服務(wù)載體。

反觀國(guó)內(nèi)很多“工業(yè)上樓”項(xiàng)目，“上樓”有余，而“工業(yè)”不足，企業(yè)買(mǎi)來(lái)當(dāng)辦公樓，天天想著資產(chǎn)增值的美夢(mèng)。

就像當(dāng)年限超高層一樣，工業(yè)上樓也應(yīng)該被適當(dāng)限制，不能讓工業(yè)上樓促進(jìn)地方招商保護(hù)主義，從而阻礙符合經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律的產(chǎn)業(yè)自然轉(zhuǎn)移與區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。

01

兀蘭飛騰——新加坡堆疊式廠房的典型案例

兀蘭飛騰工業(yè)大廈（Woodlands Spectrum）位于新加坡北部第25郵區(qū)的兀蘭小鎮(zhèn)，該項(xiàng)目占地面積16.85萬(wàn)m2，建筑面積42.16萬(wàn)m2，容積率2.5。

上世紀(jì)80年代，為應(yīng)對(duì)城市土地資源極其緊缺的情況，新加坡貿(mào)工部下屬的裕廊集團(tuán)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)了一批“堆疊式廠房”。

這類(lèi)廠房多以3層疊3層、最高為9層的形態(tài)組成，每棟樓有8到16個(gè)單元，每個(gè)單元由3層樓組成，包含中試生產(chǎn)制造區(qū)、研發(fā)辦公區(qū)和倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)三個(gè)功能組成部分。

兀蘭飛騰便是由裕廊集團(tuán)建設(shè)運(yùn)營(yíng)的典型新加坡“堆疊式廠房”。

這座9層高的堆疊式廠房?jī)?nèi)的每個(gè)單元都是一個(gè)獨(dú)立的工廠，擁有自己的專(zhuān)用裝載區(qū)和停車(chē)場(chǎng)。每棟建筑由三個(gè)三層的企業(yè)單元堆疊而成，同一地面疊加三個(gè)企業(yè)單元，并通過(guò)盤(pán)道連接每個(gè)單元的首層，實(shí)現(xiàn)集約土地利用。

企業(yè)可以租也可以買(mǎi)一個(gè)單元作為自己完整的運(yùn)行機(jī)構(gòu)，單元的設(shè)計(jì)也有多種類(lèi)型供企業(yè)選擇。

為解決高層廠房貨運(yùn)運(yùn)輸問(wèn)題，項(xiàng)目設(shè)置兩個(gè)垂直盤(pán)道，直接抵達(dá)垂直空間上第二和第三單元首層，即第4和第7層，實(shí)現(xiàn)真正的“多首層”。

項(xiàng)目?jī)?nèi)的貨運(yùn)從上面看是這樣的：

從側(cè)面看是這樣的：

從底層看是這樣的：

這個(gè)垂直盤(pán)道的設(shè)計(jì)也是兀蘭飛騰項(xiàng)目與國(guó)內(nèi)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目的本質(zhì)區(qū)別，目前，國(guó)內(nèi)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目的貨運(yùn)主要依靠貨梯與吊裝口，貨運(yùn)效率十分有限，無(wú)法解決重型設(shè)備不易上樓、生產(chǎn)空間荷載要求高、高層廠房貨運(yùn)效率低等“工業(yè)上樓”的核心痛點(diǎn)。

02

新加坡工業(yè)上樓VS國(guó)內(nèi)工業(yè)上樓：條件不同，不必“硬學(xué)”

對(duì)“工業(yè)上樓”有一些了解的朋友可能知道，“工業(yè)上樓”在香港、新加坡發(fā)展較早，其中又以新加坡模式更為成熟，成效更為顯著。

進(jìn)入本世紀(jì)，“工業(yè)上樓”的風(fēng)吹到了國(guó)內(nèi)，在大灣區(qū)尤其是以科技制造業(yè)為基底的深圳，“工業(yè)上樓”成為普遍現(xiàn)象。眼下想工業(yè)上樓的城市有很多，大灣區(qū)幾乎無(wú)一城缺席，長(zhǎng)三角的蘇州、上海、杭州、南京、揚(yáng)州，山東的青島等心心念念。

但，國(guó)內(nèi)真的需要建設(shè)這樣容積率高、配套完善的廠房嗎？

要知道，“工業(yè)上樓”廠房的建筑結(jié)構(gòu)、垂直交通系統(tǒng)提升、外立面打造等方面均需大量的成本，并且園區(qū)內(nèi)的各種配套設(shè)施方面的要求也都高于普通廠房，這就導(dǎo)致“工業(yè)上樓”廠房的租金要高于傳統(tǒng)工業(yè)廠房。

以“工業(yè)上樓”較為普遍的深圳為例，深圳市龍華區(qū)、光明區(qū)數(shù)個(gè)“工業(yè)上樓”項(xiàng)目，租金水平比周邊傳統(tǒng)廠房略高。如龍華區(qū)2015年建成的國(guó)樂(lè)科技園，整棟樓共11層，2樓以上的租金約40元/m2/月，而距離國(guó)樂(lè)科技園數(shù)百米的另一老式產(chǎn)業(yè)園，每棟廠房5到7層，租金約為30元/m2/月（包括物業(yè)費(fèi)）。

所以，高建筑成本下，只有在同時(shí)滿足：1）土地資源稀缺、成本極高；2）對(duì)應(yīng)產(chǎn)業(yè)附加值夠高，的情況下，“工業(yè)上樓”在經(jīng)濟(jì)上才是可行的。

現(xiàn)在前面的問(wèn)題就變成了：國(guó)內(nèi)工業(yè)用地足夠稀缺嗎？國(guó)內(nèi)制造業(yè)附加值夠高嗎？

首先，國(guó)內(nèi)工業(yè)用地足夠稀缺嗎？

答案是——整體上不缺。

實(shí)際上整體來(lái)看國(guó)內(nèi)是不缺地的，缺地的只是局部產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較好的地區(qū)。

而對(duì)比新加坡，新加坡面積狹小，僅有724平方公里（相當(dāng)于上海市區(qū)），人口密度排名，僅次于國(guó)土面積第二小的國(guó)家摩納哥，土地資源極其匱乏。

其次，國(guó)內(nèi)制造業(yè)附加值足夠高嗎？

答案是——絕大部分不高。

由于中國(guó)制造企業(yè)缺乏核心技術(shù)，中國(guó)產(chǎn)品的附加值往往不高，同質(zhì)化現(xiàn)象非常嚴(yán)重。大多數(shù)制造企業(yè)靠?jī)r(jià)格戰(zhàn)贏得訂單，在競(jìng)爭(zhēng)中往往自相殘殺，導(dǎo)致制造企業(yè)利潤(rùn)水平低下。

而新加坡作為全球第四大高科技產(chǎn)品生產(chǎn)國(guó)，制造業(yè)以高附加值產(chǎn)業(yè)為主。目前擁有2700家精密工程公司，300家半導(dǎo)體企業(yè)，制造了全球大約70%的半導(dǎo)體引線焊接機(jī)、60%的微陣列、35%的熱循環(huán)儀和質(zhì)譜儀，占據(jù)了全球約30%的助聽(tīng)器市場(chǎng)、20%的半導(dǎo)體設(shè)備、10%的制冷壓縮機(jī)市場(chǎng)。

所以，“工業(yè)上樓”在新加坡是可行的，而在國(guó)內(nèi)，“工業(yè)上樓”并不具備普遍的適用性。

在這種的情況下，國(guó)內(nèi)目前“工業(yè)上樓”項(xiàng)目雖然租金略高，但是對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，回本卻不易，這就導(dǎo)致很多“工業(yè)上樓”項(xiàng)目，“上樓”有余，而“工業(yè)”不足，開(kāi)發(fā)商采取分割銷(xiāo)售方式操作，企業(yè)買(mǎi)來(lái)當(dāng)辦公樓，天天想著資產(chǎn)增值的美夢(mèng)，完全脫離了產(chǎn)業(yè)本質(zhì)。

03

構(gòu)建“一盤(pán)棋”招商大格局

歸根結(jié)底，還是地方招商保護(hù)主義在作祟。

即使在土地資源如此稀缺的新加坡，其80%以上的堆疊工廠也都只有4層，而一些地方政府為了留住產(chǎn)業(yè)，甚至把廠房做到了“百米”。

當(dāng)權(quán)者只知著眼當(dāng)?shù)乩?，只?huì)破壞招商引資環(huán)境，制約區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)、健康發(fā)展。

就像當(dāng)年限超高層一樣，“工業(yè)上樓”也應(yīng)該被適當(dāng)限制，不能讓“工業(yè)上樓”促進(jìn)地方招商保護(hù)主義，從而阻礙符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的產(chǎn)業(yè)自然轉(zhuǎn)移與區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。

而地方政府需要構(gòu)建的是“一盤(pán)棋”招商大格局，促進(jìn)要素自由流動(dòng)，制造業(yè)有序轉(zhuǎn)移，這樣，“區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展”才不至于是一句空話、一個(gè)口號(hào)。