原標題：公區(qū)精裝修清單編制及成本管控

目錄

1 基本情況

2 精裝修清單編制

3 公區(qū)方案優(yōu)化

4 現(xiàn)場控制及結算注意要點

5 案例總結

01

基本情況

1. 項目簡介

2. 工程背景

本項目設計院出具第一版公區(qū)精裝修圖紙，根據(jù)圖紙戰(zhàn)采價格測算后標準層電梯間及過道裝修單方超目標成本，需進行優(yōu)化方案和招標清單編制。面對當下成本高、銷售價低、銷售難的嚴峻行情，公區(qū)精裝修在滿足營銷以及業(yè)主的感官前提下合理的調整變得尤為重要。

02

精裝修清單編制

1. 住宅的裝修工程的組成

住宅的裝修工程主要由室內裝修及公共部位裝修兩塊組成。

① 室內裝修計算的順序為：

② 公共部位裝修計算的順序：

2. 精裝修清單編制的常用列項

① 頂面：

吊頂、乳膠漆、窗簾盒、石膏線等；

② 墻面：

木飾面、軟硬包、涂料、墻紙、隔斷、欄桿、踢腳線、墻面防水等；

③ 樓地面：

過門石、塊料地面、收口條、擋水條、木地板、水泥砂漿、防水保護層、地面防水等；

④ 室內門窗：

門、門窗套、窗臺板、窗簾等；

⑤ 家具用具：

衣柜、櫥柜、臺盆柜、鏡子、門牌標識等；

⑥ 水電安裝：

包括給排水與衛(wèi)生設備、電氣與照明設備、暖通新風設備以及其他裝飾設施等；

⑦ 措施費：

安全文明施工費、環(huán)境保護費、臨時設施費、二次搬運費、成品保護費、腳手架費、垃圾清運費、保潔費等。

3. 精裝修清單編制的要點

① 在測算清單的基礎上編制清單（配置標準要求與測算保持一致，如有不同需設計澄清）；

② 確定施工界面劃分，暫定項或者量做好記錄寫入編制說明；

③ 踏勘并復核建筑圖與裝修圖是否一致，土建總包未按建筑圖圖紙預留的部分需提前與項目成本溝通是由總包負責整改到位還是由精裝修單位整改（如：木地板的基層找平不達標、砌體墻面抹灰不滿足貼磚要求等）；

④ 參照節(jié)點詳圖并以既定做法為準完善項目特征說明（內容盡量詳盡，能將尺寸規(guī)格描述清楚的描述清楚，不能定的用“滿足甲方要求”或者“參標準節(jié)點詳圖”等字樣代替）；

⑤ 清單列項的工作內容一定要寫清楚，有些未考慮到或者基層未列項的內容在清單工作內容中寫詳細，這樣有利于報價，也會減少施工單位所認為的漏項的發(fā)生；

⑥ 計算式建議放在清單中，單獨一列，這樣可以方便圖紙變化時隨時調整，也可以便于其他人復核，成果文件發(fā)出時此部分刪除；

⑦ 清單編制時要與樣板間核對，防止大區(qū)清單編制內容與現(xiàn)場不一致，導致返工無效成本；

⑧ 明確甲供材以及甲分包配合內容，如：甲供材搬運及包管工作、甲分包的成品保護和收邊收口等；

⑨ 甲供材料得損耗率以及超領計算規(guī)則，尤其瓷磚的損耗計算。

示例：

4. 精裝修清單的算量要點

1）裝修圖分模型和布局，算量和看圖在布局里面更為方便；

2）算量或者拉線前需檢查圖層是否凍結，以免繪制的線無法顯示；

3）框線盡量以平面圖測量，立面圖以及節(jié)點圖便于判斷高度及理解圖紙，不能簡單理解為直接在立面圖紙框面積匯總；

4）當平面圖與節(jié)點圖尺寸發(fā)生沖突時，需及時提出圖紙答疑，最終以設計院確認為準；

5）展開面積/可視展開面積一般用于鋁板或者不銹鋼，那些需要有折邊的材料；

6）延長米一般用于一些不規(guī)則的工程。比較多用于管道、挖溝等不扣除閥門接頭的長度，在精裝中主要用在櫥柜、裝飾線條等；

7）注意圖紙比例，以免圖紙比例不同導致計量結果錯誤；

8）所有的計算框線均以圖紙顯示的精裝修線計算，包括地磚也是以精裝修線進行計算，不以結構線靠墻計算，以此為原則進行結算；

9）門側和窗側貼磚或者涂料寬度除圖紙明確外其余可均按照120mm計取，現(xiàn)場若存在尺寸偏差的，請考慮在綜合單價內，結算時按照120mm寬進行結算；

10）大理石窗臺板以鋪貼面積按㎡計算，窗臺板端部下方的石材線條綜合考慮在石材窗臺板綜合單價中，不單獨列項；

11）墻面乳膠漆（含膩子）計算高度扣除踢腳線的高度，后期若存在刷漆和踢腳線施工前后順序的差異，導致刷漆（含膩子）高度可能刷至踢腳線下口，此部分偏差由施工方自行考慮在綜合單價內，計算原則保持不變；

12）成品石膏角線條按照靠墻外邊線長度計算，燈槽處石膏角線按所附基層外邊線長度計算；

13）廚衛(wèi)鋁扣板吊頂工程量不扣除燈片及暖風機所占面積；

14）如淋浴房存在砌塊墻后做衣柜的情況，則墻面防水做到頂，避免返潮。淋浴房墻面防水寬度按翻過淋浴隔斷10cm考慮；

15）盥洗區(qū)柜體下排水管道包管相關做法工程量已并入包管工程量及墻磚，報價綜合考慮；

16）所有人造板材必須使用通過環(huán)保認證的E1產品；使用石材厚度須送樣設計確認。

17）瓷磚及石材結合層厚度按清單描述但需滿足建筑完成面標高，現(xiàn)場局部厚度泥砂漿厚度±10mm以內（含10mm）存在差異時不調整費用，報價時請綜合考慮；

18）線管由總包依據(jù)精裝點位圖隨結構預埋至指定點位，后續(xù)由精裝修完成管線敷設，隱蔽部位（如天棚）預留點位離用電器之間存在一定距離的由精裝修單位用金屬軟管保護施工，請在報價時綜合考慮；

19）開關、插座、燈具等用電設備線按延長米計算至設備中心，不計算預留長度，不計算彎曲系數(shù)；

20）現(xiàn)場線管長度按圖紙所示凈長度計算，線管的彎曲系數(shù)數(shù)考慮在綜合報價中；

21）用電設備預留線不單獨計算，請在單價中綜合考慮；

22）吊頂上安裝燈具的，包含燈具開孔費用；天棚應急燈具安裝及所有戶內、公區(qū)吊頂涉及消防噴淋、煙感等定位、燈具定位及開孔工作及必要的修復工作，均由精裝修單位配合完成，費用請在報價中綜合考慮；

23）戶內電氣和公區(qū)電氣，均按設計圖示長度以米計算；

24）墻地磚及石材算量時以可見面計算，工程量被掩蓋或被壓蓋的部分不計算工程量考慮到損耗中去；

25）石膏板或掛鏡線與墻面交接部位，被壓蓋住部分不計算工程量，若需要施工，請自行考慮到報價中；

26）措施費按照套內面積包干，住宅套內裝修面積計算規(guī)則為：各套公用墻（包括各套之間、各套與公共建筑間的分隔墻及外墻）的中心線所圍的水平投影面積計算(中心線以外的飄窗臺面積不計算裝修面積)；陽臺裝修面積（含封閉陽臺）按水平投影面積（不含外墻）的一半計算，露臺不計算面積；公區(qū)套內裝飾面積計算規(guī)則：公共區(qū)域的分隔墻及外墻）的中心線所圍的水平投影面積計算；售樓部套內裝飾面積計算規(guī)則：外墻中心線所圍的水平投影面積計算；

27）算完量后，一定要復核，自檢，互檢。要對算的量進行分析、判斷、比較，并對天與地、地與墻的面積進行比較。計量單位的核查，注意：踢腳線的單位有的是平方，注意與長度米之間的換算。

5. 精裝修清單的計價要點

1）措施費通常是按總的精裝面積報價；

2）要對組的價進行分析、判斷，比較按平方、按米、按指標進行比較，計量單位的核查；

3）在測算階段甲供材的主材費=含損耗材料費+運輸費+加工費，并不是集采單純的材料費；

4）綜合考慮近期市場價格變動；

5）參考近期所簽訂的合同價格；

6）常規(guī)施工進行參考價編制；

7）參考需注意地域差異及列項區(qū)別；

8）特殊工藝區(qū)別對待詢價分析。

6. 分項匯總

將每個項目的合同金額進行分析比較，分類匯總，做一份梳理匯總表，可反映施工費、甲供材、甲分包等費用在整個成本中所占的比例。在測算階段通過此數(shù)據(jù)給出設計優(yōu)化意見，在結算階段作為數(shù)據(jù)留檔，在后期類似裝修標準當做經驗數(shù)據(jù)。

例如：***項目的裝修工程數(shù)據(jù)分析如下表

03

公區(qū)方案優(yōu)化

1. 吊頂做法優(yōu)化

方案一： 標準層電梯前室及過道全吊頂（吊頂高度2420）+筒燈

方案二：標準層電梯前室及過道圈頂300寬+吸頂燈

方案三：標準層電梯前室及過道原頂+頂角線+吸頂燈

針對不同方案的費用對比, 如下表：

根據(jù)項目設計、工程、成本、營銷等多端口交圈討論，在保障交付標準及效果要求的前提下進行優(yōu)化，多方位收集資料、整合資源，通過對標外部地產，最終采納方案三的做法，既滿足集團限額標準又實現(xiàn)成本最優(yōu)。

2. 消防管道包封做法優(yōu)化

經與成本再次交圈碰頭以后發(fā)現(xiàn)前室及走道的做法中消防管道包封費用較高，進行二輪優(yōu)化原方案做法：輕鋼龍骨+壓力板+水泥砂漿找平+瓷磚（見下圖）

優(yōu)化方案做法：砌磚+水泥砂漿抹灰+瓷磚（見下圖）

用砌體施工從工程質量比壓力板更穩(wěn)定，而且成本更低，最終確定按優(yōu)化方案做法對消防管道包封做法進行調整。最終核算電梯前室及走道單方617.27元/㎡，室外消防連廊248.42元/㎡，前室及走道單方在原基礎上節(jié)約了77.64元/㎡。

04

現(xiàn)場及結算管控要點

1. 裝修總包中因土建結構施工問題導致的費用增加與土建總包的施工范圍是否存在重復；

2. 現(xiàn)場實際施工界面與清單界面是否吻合，與土建界面是否重復。如：木地板找平、廚衛(wèi)防水的單位施工；

3. 甲供材超領計算方式，尤其是瓷磚的損耗的計算；

4. 櫥柜、浴柜的臺盆安裝是否與柜體單位重復；

5. 衛(wèi)生間、廚房墻地面鋪磚是否與圖紙吻合，易出現(xiàn)柜體有背板裝修僅抹灰的情況。

05

案例總結

在項目主體結構實施工階段，有必要提前介入精裝修的方案成本測算，常規(guī)項目更多的是考慮戶內精裝修費用，而標準層公區(qū)電梯前室、過道、消防連廊的裝修標準也更多的影響項目成本支出，在前期的策劃階段，方案測算、比選、優(yōu)化尤為重要。

公區(qū)精裝修比選過程中既要考慮效果偏差不大又要降低成本，對于人流量較少的位置可簡化裝修做法，燈具以滿足照明要求為標準樣式、數(shù)量及規(guī)格可相應優(yōu)化。

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